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Bail rural, le bon contrat

Quand un exploitant agricole ne dispose d'aucun terrain pour l'exercice de sa profession, il s'en remet à un propriétaire qui souhaite louer ses terres et ses bâtiments agricoles. Ensemble, ils concluent un bail rural. Il leur est conseillé de prendre le temps d'étudier les contrats qui s'offrent à eux.

Le bail classique

Le bail rural classique est d'une durée minimale de neuf ans. Les parties s'accordent au préalable sur la signature d'un bail à ferme, c'est à dire la location d'une exploitation agricole avec paiement d'un loyer appelé fermage, ou d'un bail à métayage, c'est à dire la propriété rurale avec partage des récoltes, ou des recettes perçues, avec le bailleur.

Un contrat écrit, de préférence notarié

le contrat de bail rural qui en découle est obligatoirement écrit. Il est préférable de faire appel à un notaire pour sa rédaction, compte tenu de sa complexités des clauses qu'il y a lieu d'insérer. En outre, le notaire s'assure que le bailleur peut valablement conclure un bail offrant ainsi une grande sécurité de l'acte (notamment des les situations complexes de démembrement de propriété, ou d'indivision où l'accord du nu-propriétaire ou des autres indivisaires est nécessaire). Enfin, le bail notarié permet au bailleur, en cas d'impayé du fermier ou du métayer, de poursuivre le règlement du loyer directement, sans avoir recours au juge.

Un état des lieux fortement conseillé

Un état des lieux accompagne le contrat de location. Il constitue une photographie de l'état de fonds loué lors de l'entrée dans les lieux et sera ultérieurement comparé à l'état de sortie. Ce document permet de discuter et d'établir le prix du bail, de fixer les travaux et réparations initialement le bailleur, de déterminer les améliorations ou dégradations à la sortie des lieux et leur indemnisations.

Le loyer encadré

Le loyer encadré et son montant dépend, notamment de la durée du bail, de l'état et de l'importance des bâtiments d'habitation et d'exploitation, le loyer est ensuite actualisé chaque année selon la variation d'un indice national des fermages. Pour les bâtiments d'habitation, le loyer varie selon l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE.

Le bail à long terme

Bailleur ou fermier (ou métayer) peuvent avoir un intérêt à conclure un bail rural à long terme, plutôt qu'un bail classique. Il en existe trois sortes : le bail de 18 ans ou plus, le bail de 25 ans ou plus et le bail de carrière d'une durée minimale de 25 ans, conclu jusqu'à l'âge de la retraite.

Un contrat attractif pour les deux parties

Côté locataire l'avantage est certain. Le bail à long terme offre une stabilité comparable à celle procurée par la propriété du sol et des bâtiments, une sécurité pour l'exploitation. Le bailleur n'est pour autant pas en reste. Il profite d'un loyer plus important. La majoration est fixée par arrêté préfectoral et se situe généralement aux alentours de 10 à 15%. Attention dans certains départements, elle est plus importante que dans d'autres. Il est plus prudent de se renseigner. Il bénéficie aussi d'avantages fiscaux qui prennent la forme d'exonération partielle de droit de donation ou de droits de succession pour les héritiers. De plus, les biens donnés à bail rural à long terme sont considérés comme des biens professionnels pour la détermination de l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), ce qui peut conduire à une exonération totale ou partielle de cet impôt.

Le bail cessible

Parce qu'il est prudent de penser à l'avenir dès la conclusion du bail, locataire et propriétaire peuvent envisager, dès le départ, l'intérêt qu'ils peuvent avoir à conclure un bail cessible. Le fermier doit avoir à l'esprit que, qu'il signe un bail rural classique, ou un bail à long terme, il ne pourra pas le céder à un tiers. Seule une cession dans le cadre familial, c'est-à-dire au profit du conjoint ou partenaire de pacs s'il participe à l'exploitation ou des enfants majeurs, sera envisageable. De plus, l'agrément du bailleur sera requis.

Un bail à transmettre avec son activité

Avec le bail cessible, créée en 2006 est d'une durée minimum de 18 ans, la donne est différente. L'objectif principal de la loi est de transformer les exploitations agricoles en véritables entreprises afin de renforcer leur compétitivité. Ce bail cessible n'est ni plus ni moins le résultat d'une évolution initiée il y a 50 ans : l'exploitation agricole familiale s'est transformée petit à petit en entité économique à part entière. En signant un tel contrat aujourd'hui, il sera possible pour les fermiers de céder leur entreprise agricole y compris le bail qui en est le support. Ce prend donc une valeur importante dans l'entreprise puisqu'il assure sa pérennité : si vous pouvez céder le bail alors votre activité peut être revendue. Dans le cas contraire, les exploitations sans successeur familial sont démantelées et les jeunes qui s'installent hors cadre familial doivent repartir de zéro pour construire une exploitation.

Un loyer plus élevé

Les avantages accordés au propriétaire ne sont pas négligeables, faisant de ce contrat une convention équilibrée. Il peut exiger un loyer supérieur au fermage classique (au maximum 50% de plus). Comme en matière de baux à long terme, les biens ruraux donnés à bail cessible hors du cadre familial peuvent être qualifiés de biens professionnels au sens de l'ISF et être exonérés de cet impôt. Par ailleurs, le bailleur est autorisé à mettre fin au contrat sans motif, il lui suffit de donner congé à la fin du bail ou lors du renouvellement en respectant un préavis de 18 mois. Même s'il est tenu de verser une indemnité d'éviction, il a la certitude de recouvrer la libre disposition des terres sans être tenu de se justifier. Au regard de la durée de ces baux, une réflexion s'impose avant signature. Le notaire peut utilement vous renseigner et vous conseiller dans le choix du contrat.

Le droit de préemption

Le titulaire d'un bail rural, soumis au statut du fermage, prétend au droit de préemption. Cette faculté permet au fermier de se substituer à tout autre candidat à l'achat de l'exploitation, il sera prioritaire sur tout autre acheteur.

Pour bénéficier de ce droit, le preneur, personne physique ou morale doit :

Exploiter lui-même le fonds mis en vente ;
Exercer la profession agricole depuis au moins trois ans ;
Ne pas être déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à un seuil (trois fois la surface du SDREA).

Le droit de préemption s'applique à tout acte translatif à titre onéreux.